Immobilienverband IVD West

Steigende Ladenmieten in NRWs Großstädten, Büromieten landesweit stabil

(Duisburg, 31.08.2016) Der heute veröffentlichte Preisspiegel für Gewerbeimmobilien des IVD West verdeutlicht die aktuellen Trends des Immobilienmarktes für Büro- und Ladenmieten sowie Preise für Gewerbegrundstücke in NRW. Die preisliche Entwicklung auf dem Markt für Gewerbeimmobilien zeigt sich weitestgehend stabil. Nur bei den Ladenmieten in den Zentren der Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ist ein Preisanstieg von knapp vier Prozent zu verzeichnen. In kleinen Kommunen setzt sich in diesem Segment allerdings der Preisverfall fort. Weiterhin hat der Immobilienverband Deutschland, Region West festgestellt, dass bei den Mieten für Büroflächen landesweit im Durchschnitt kaum Bewegung herrscht. Gewerbegrundstücke haben sich hingegen leicht verteuert.

Die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in NRW skizziert der 1. Stellv. Vorsitzende des IVD West, Axel Quester, folgendermaßen: „Mieten und Kaufpreise sind im Gewerbe deutlich unaufgeregter als im Wohnmarkt. An den meisten Standorten sind nicht nur die Preise in einer Querbewegung, auch bei den Büroumsätzen an Rhein und Ruhr werden keine großen Veränderungen gemeldet. Grundstücke in den Gewerbegebieten werden knapp, in den gefragten Lagen entlang der Rheinschiene oder auch im Ruhrgebiet rechnen wir hier in den nächsten Jahren mit steigenden Preisen.“

Die Büromieten konnten sich in den meisten Städten und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen relativ stabil halten, nur in vielen mittelgroßen Städten kam es zu Preissteigerungen von durchschnittlich 2 bis 3 Prozent. Bei den Großstadtpreisen ist nur in Düsseldorf Bewegung, hier steigen die Büromieten im mittleren Nutzungswert um 4 Prozent und um 2 Prozent im guten Nutzungswert. Auf den anderen wichtigen Büromärkten in Köln, Essen und Dortmund herrscht Preisstillstand. In Duisburg waren immerhin im guten Nutzungswert um 4 Prozent höhere Preise zu beobachten. kleineren Kommunen (mit weniger als 100.000 Einwohnern) blieben die Mieten bei Preisveränderungen um die 1-2 % weitgehend unverändert.  

Die größten Sprünge machten die Büromieten in Ostwestfalen: Paderborn und Bielefeld verzeichnen teilweise zweistellige Steigerungsraten. In Leverkusen stiegen die Büromieten im einfachen Nutzungswert um 5, im mittleren Nutzungswert um 1 und im guten Nutzungswert um 2 Prozent. In letzterem Segment sticht auch noch Neuss heraus, wo Mietsteigerungen von 9 % dokumentiert worden sind.

In manchen kleinen Städten und Gemeinden kam es zu leichten Preisrückgängen. Beispielhaft seien hier Jülich, Erftstadt und Hürth genannt. Besonders angespannt ist die Lage in Plettenberg – hier sanken die Mieten um bis zu 12 Prozent.

„Die Einzelhandelsentwicklungen sind nicht mehr alleiniger Motor in den Cities. Der Trend geht ganz klar zu hybriden Immobilien, also einer Mischung aus Wohnen und Arbeiten“, ordnet Quester das Marktgeschehen ein. Im Segment der Ladenmieten in NRW ist Bewegung vor allem in den Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zu verzeichnen. Besonders hervorzuheben ist hier Bielefeld mit durchschnittlichen Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich. In der Landeshauptstadt Düsseldorf verteuern sich die Mieten in den Top-Lagen um 8 Prozent auf einen Wert von 280 Euro/m². Die weit vorangeschrittenen Neubaumaßnahmen rund um die Königsallee sind der Hauptgrund für diese Entwicklung. Im hochpreisigen Segment der Luxusgüter bleibt die Düsseldorfer KÖ mit ihrer Exklusivität auch international eine renommierte Einkaufsstraße, während die Kölner Mittelstraße selbst im bundesweiten Vergleich gehobener Shoppingmeilen noch Potential nach oben behält. Im Ruhrgebiet gab es die deutlichsten Veränderungen in Bochum. Dort kam es jenseits der Toplagen zu teils zweistelligen Abschlägen. Auch in Duisburg sanken die Mietpreise in den Toplagen. Teuerster Standort an der Ruhr bleibt  Dortmund mit stabilen 220 Euro/m² in den besten Verkaufslagen. In Duisburg muss man in vergleichbarer Lage etwa 85 Euro/m² einkalkulieren. Im Bereich der Städte von 100.000 bis 300.000 Einwohnern wie Aachen, Leverkusen und Neuss waren im Jahresvergleich im Wesentlichen unveränderte Preise zu beobachten. Die bedeutendsten Preisanstiege in Toplagen gab es in Paderborn (+ 20 %) und Hagen (+ 17 %).
Die Ladenmieten in kleineren Städten waren regionalen Schwankungen unterlegen, sanken aber im Durchschnitt um 1 bis 3 Prozent. Dabei sind Gemeinden mit günstigerer Anbindung an die Ballungszentren tendenziell weniger von sinkenden Zahlen betroffen als ländlichere Gemeinden. Zu letzteren zählen beispielsweise Emmerich (-11 %), Brilon (-20 %) und Plettenberg (-17 %).

Konstant mit leicht positiver Tendenz blieben die Preise für Gewerbegrundstücke in den mittleren und großen Kommunen Nordrhein-Westfalens. Dennoch kam es vereinzelt zu deutlicheren Preisveränderungen: Bei den Großstädten über 300.000 Einwohner stiegen in Bielefeld und Köln die Preise zwischen 5 und 7 Prozent. Auch in Duisburg waren Steigerungen bis zu 7 % zu beobachten.  Am teuersten sind die Grundstücke in der Landeshauptstadt mit 270 Euro/m² in guten Lagen. In Köln, Duisburg und Essen sind es noch 160 bzw. 150 Euro/m² und in Dortmund 130 Euro. In einigen Mittelstädten waren stärkere Preisveränderungen erkennbar. So stiegen in Krefeld die Preise um bis zu 17 Prozent – genauso wie in Moers. Selbst in Gelsenkirchen stiegen die Preise um 7 – 11 Prozent. „Wir brauchen in allen genannten Städten neue Flächen für Gewerbeansiedlungen. Bestandsflächen sind oft Planungsleichen und können nicht verwendet werden“, erläutert Axel Quester vom IVD West die Situation. In kleinen Kommunen mit weniger als 50.000 Einwohnern sanken die Preise für Bauland im Durchschnitt hingegen leicht.
Ratingen bleibt wie im vergangenen Jahr mit 310 EUR/m² noch vor Düsseldorf mit 270 EUR/m² der kostspieligste Boden für Gewerbegrundstücke in ganz NRW.

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