Immobilienverband IVD West

Missverständnisse bei Neuregelung der Maklerkosten

Am 23. Dezember 2020 ist die gesetzliche Neuregelung über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft getreten. Ziel des Gesetzgebers war es, die Käufer von Wohneigentum bei den Erwerbsnebenkosten zu entlasten. Käufer- und Verkäuferprovision werden durch die gesetzliche Regelung wechselseitig begrenzt. Inzwischen zeigt es sich aber, dass es bisweilen zu Missverständnissen kommt, was die Provisionszahlung angeht.

So wurde vielerorts kommuniziert, dass der Käufer nun grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht hat und seinen Provisionsanteil erst dann zahlen muss, wenn nachgewiesen wurde, dass zuvor der Verkäufer seinen Anteil entrichtet hat. Eine solche Aussage ist in dieser Allgemeinheit allerdings nicht zutreffend. Zwar gibt es tatsächlich einen so genannten Zahlungsnachweis im neuen Gesetz. Dieser bezieht sich jedoch ausschließlich auf die in der Praxis eher selten vorkommenden Fälle, in denen Maklerprovision vom Verkäufer auf den nicht zahlungspflichtigen Käufer per notarieller Klausel „übergewälzt“ werden soll.
Hingegen findet der Zahlungsnachweis keine Anwendung auf den Standardfall der hälftigen Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Hier gilt, dass mit Abschluss und Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages die Maklerprovision für beide Seiten fällig wird. Ein vorheriger Zahlungsnachweis des Verkäufers ist nicht erforderlich.

Beim Immobilienkauf und -verkauf gibt es künftig drei verschiedene Modelle, nach denen die Maklerprovision im Verhältnis zum Verkäufer geregelt werden kann:

  1. Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag. Darin legen sie auch die Höhe der zu zahlenden Provision fest, wenn das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung verkauft wird. Auch mit den potenziellen Käufern wird ein Maklervertrag geschlossen. Die Neuregelung besagt hier, dass mit den Käufern keine andere Höhe der Provision vereinbart werden kann als mit dem Verkäufer. Die Provisionshöhen müssen identisch sein.
  2. Eine weitere Möglichkeit beinhaltet, dass nur mit dem Verkäufer ein Maklervertrag geschlossen wird, der Makler somit alleiniger Interessenvertreter des Verkäufers ist. Da aber auch der Käufer einen Vorteil von der Vermittlungsleistung des Maklers hat, kann sich dieser im Rahmen einer sog. Überwälzungsvereinbarung verpflichten, einen Teil der Provision zu übernehmen. Die Höhe des Anteils ist dann gesetzlich auf maximal 50 Prozent begrenzt. Der Käufer muss dies nur übernehmen, wenn er sich hierzu bereit erklärt hat. Hier greift das neue Merkmal des Zahlungsnachweises: Erst wenn der Verkäufer oder der Makler nachgewiesen hat, dass der Verkäuferanteil tatsächlich gezahlt wurde, wird der Rechnungsbetrag zur Zahlung fällig.
  3. Auch besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer die Provision alleine zahlt, ohne dass es zu einer Beteiligung durch den Käufer kommt. In diesem Fall ist der Makler nur für den Verkäufer tätig und vertritt auch nur allein dessen Interessen.

Grundsätzlich bleibt es dabei, dass die Maklerprovision nur fällig wird, wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt. Welches Modell das Beste ist, hängt vom jeweiligen Objekt und Einzelfall ab. Momentan ist davon auszugehen, dass die Doppeltätigkeit mit der Teilung in gleicher Höhe am häufigsten gewählt wird, da sich dieses Modell in der Vergangenheit in vielen Bundesländern bewährt hat. So profitieren Käufer und Verkäufer gleichermaßen von der Leistung des Maklers.