Immobilienverband IVD West

Wenig Bewegung bei Mieten und Immobilienpreisen in Rheinland-Pfalz

(Mainz, 08.07.2016) Kaum Bewegung bei den Wohnungsmieten,  Kaufimmobilien verteuerten sich in den letzten zwölf Monaten leicht: Der Immobilienmarkt in Rheinland-Pfalz befindet sich in einer Phase der Konsolidierung. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im Landesdurchschnitt um 3 Prozent, Eigentumswohnungen sind 4,75 Prozent teurer als im Vorjahr. Der Anstieg der Mieten um nur 1 Prozent ist so gering wie in den letzten fünf Jahren nicht. Dies geht aus dem Immobilien-Preisspiegel Rheinland-Pfalz 2016 des Immobilienverbands Deutschland, IVD West, hervor.

Der Erwerb von Wohneigentum war auch in den letzten zwölf Monaten eine  bewährte  Strategie zur Geldanlage. Aufgrund niedrigster Zinsen entschieden sich sowohl Familien wie auch Investoren in Rheinland-Pfalz zum Immobilienkauf. Für letztere standen vor allem Häuser mit sechs bis zwölf Wohnungen sowie vermietete Eigentumswohnungen mit mindestens 70 Quadratmetern Wohnfläche im Fokus. Durchschnittlich stiegen die Preise um vier Prozent – nur Trier und Landau zeigten sich als Ausreißer mit teilweise zweistelligen Steigerungen.

Auch der dramatische Anstieg der Netto-Kaltmieten, der in den vergangenen Jahren besonders in den Ballungsräumen und in den Universitätsstädten zu beobachten war, scheint vorerst gestoppt. Vor allem in der Landeshauptstadt Mainz sind Spitzenwerte erreicht worden, die offensichtlich kaum mehr Steigerungspotential zulassen. Die mit einem Prozentpunkt ausgewiesene landesweite Steigerung erscheint historisch niedrig.

Dennoch ist die „Landflucht“ ein sich zunehmend verschärfendes Phänomen in Rheinland-Pfalz, welches durch den demografischen Wandel noch beschleunigt wird. Allerdings fehlt es in den Städten oft an bezahlbarem Wohnraum, nicht zuletzt im barrierefreien Bereich. Des Weiteren besteht bei der infrastrukturellen Anbindung der ländlichen Gebiete noch Optimierungsbedarf. Hier sieht der IVD vor allem die Politik in der Pflicht.

Um durchschnittlich 3,75 Prozent stiegen die Eigenheimpreise in den Städten mit über 40.000 Einwohnern, die großen Preissprünge der vergangenen Jahre waren nicht mehr zu beobachten. In Trier (+ 15 %) und Landau (+ 12 %) waren die größten Veränderungen erkennbar. Während in der Landeshauptstadt Eigenheime in sehr guten Lagen mit 643.000 Euro preisstabil blieben und auch Koblenz in diesem Segment keine Veränderungen zeigt (920.000,-), stiegen in Worms die Preise von 400.000,- auf 450.000,- Euro (+ 13 %). Vergleichsweise günstig sind die besten Lagen von Pirmasens mit Hauspreisen von um die 240.000,- Euro. Durchweg stabil hielten sich die Preise für freistehende Einfamilienhäuser auch in Neustadt/Weinstraße. Zu Preisrückgängen kam es in keiner der größeren Städte.

Bei den kleineren Städten und Gemeinden bis 40.000 Einwohnern gab es überwiegend geringfügige Preisanstiege. Lediglich in Montabaur und Germersheim waren starke Preisveränderungen im zweistelligen Prozentbereich zu erkennen. In Andernach stiegen die Eigenheimpreise in sehr guten Lagen von 400.000 Euro auf 415.000 Euro (+ 4 Prozent). In den sehr guten Lagen von Bingen stiegen sie von 540.000 Euro auf 570.000 Euro (+ 6 Prozent). Zu nennenswerten Preisrückgängen kam es in keiner der ausgewerteten Städte in diesem Segment.

Ganz anders sieht die Situation in vielen kleinen Kommunen in ländlichen Regionen aus. Beispiel Kusel in der Westpfalz: Hier fielen die Preise für Eigenheime in allen Lagen durchschnittlich um 3 Prozent.

Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind in Städten mit über 40.000 Einwohnern preislich deutlich angestiegen. Im Landesschnitt legten die Preise um die 8 Prozent zu. In mittleren Lagen in Bad Kreuznach sind Steigerungen von 9 Prozent zu verzeichnen gewesen, in Trier sogar 17 %. Selbst in einfachen Lagen in Landau waren Zuwächse um 21 Prozent zu verzeichnen. Größere Anstiege sind ebenfalls im Neubausegment erkennbar. So stiegen in diesem Bereich die Quadratmeter-Preise in sehr guten Lagen in Neuwied um 15 Prozent (auf 2.300 Euro) und in Koblenz um 23 Prozent (auf 3.700 Euro). Durch die starke Nachfrage kam es selbst in den kleineren Städten von 6.000 bis 40.000 Einwohnern nicht zu Preisrückgängen im Segment der Eigentumswohnungen.

Das Phänomen „Landflucht“ verursacht jedoch vermehrt leichte Preisrückgänge in den kleinen Gemeinden des Landes (bis 6.000 Einwohner). Besonders in den Hunsrückgemeinden ist diese Entwicklung zu beobachten. Aber auch in der Westpfalz stagnieren die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen.
Beispielhaft veranschaulichen lässt sich diese Entwicklung an Rengsdorf im Westerwald: Hier sanken die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in allen Lagen binnen Jahresfrist um durchschnittlich 7 Prozent. Der Quadratmeterpreis für Wohnungen in einfachen Lagen beträgt 600,- Euro (- 8 %).

In den größeren Städten von Rheinland-Pfalz stiegen die Mietpreise in Häusern, die nach 1948 gebaut wurden, durchschnittlich um knapp 3 Prozent an. Im Segment Neubau/Erstbezug in guter Lage stiegen die Preise beispielsweise in Kaiserslautern und Ludwigshafen um 7 bzw. 5 Prozent. Der Durchschnitt verzeichnete hier einen Preisanstieg von 4 Prozent. Die Mieten für gut gelegene und gut ausgestattete Wohnungen im Bestand stiegen in Speyer und Trier um 6 Prozent, in Frankenthal und Neustadt blieben sie stabil. Im Segment der Altbauten, die vor 1948 gebaut wurden, stiegen die Preise in Pirmasens in guten Lagen um 7 Prozent und in Worms um 6. In kleineren Gemeinden und Städten wurden neue Mietverträge vielerorts nur geringfügig höher abgeschlossen als im Vorjahr. Die Mietpreise für Bestandswohnungen in mittleren Lagen stiegen um 2 Prozent in Alzey und um 1 Prozent in Idar-Oberstein. Ein Rückgang bei den Mietpreisen war lediglich in Bernkastel-Kues zu erkennen. Hier sanken die Mietpreise im Altbaubestand um durchschnittlich 4 Prozent. Die Nettokaltmiete im einfachen Wohnwert beträgt hier 4,75 Euro.

Die teuersten Mieten zahlt man wie im vorherigen Jahr in Neubau-Erstbezug in guten Lagen von Mainz mit unveränderten 12,50 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich liegt die entsprechende Miete in Wiesbaden jedoch bei 13,50 Euro. In Bodenheim muss man 11,- Euro und in Ingelheim 10,50 Euro einkalkulieren. Die günstigsten Mieten im Neubau findet man, wie im vergangenen Jahr, in Ulmen in der Eifel mit 4,80 Euro.

Im gesamten Bundesland gab es wenig Bewegung bei gewerblichen Mietpreisen. Die Ladenmieten behaupteten sich weitestgehend, hier und da waren sogar Preisnachlässe zu verzeichnen. Augenfällig war ganz besonders die Entwicklung in den ländlichen Gemeinden, wo es teilweise zu Rückgängen im zweistelligen Prozentbereich kam – auch dies ein weiterer Indikator für das Phänomen Landflucht.
Die Büromieten hingegen verteuerten sich landesweit um durchschnittlich 1,75 Prozent. In den Großstädten verharrten die Preise weitestgehend auf Vorjahresniveau, nur in Bad Kreuznach war ein durchschnittlicher Preissprung von fast 10 Prozent feststellbar.

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