Weiterhin steigende Immobilienpreise in Worms, Ladenmieten fallen

Zum sechzehnten Mal in Folge wurde der IVD-Immobilienpreisspiegel Worms als Teil des landesweit herausgegebenen Preisspiegels des Immobilienverbands Deutschland beraten und beschlossen. Dabei wurden die Kauf- und Mietpreise im Vergleich zum Vorjahr erneut nach oben angepasst. Die Mietsteigerungen für Wohnimmobilien blieben leicht hinter der Entwicklung der entsprechenden Kaufpreise zurück.

In 15 Vorjahren folgten Vertreter der örtlichen und regionalen Immobilienwirtschaft der Einladung der Wirtschaftsförderungsgesellschaft Worms, um die aktuelle Marktentwicklung zu diskutieren und abzubilden. Pandemie-bedingt musste in diesem Jahr auf eine Präsenzveranstaltung verzichtet und der Kreis der Teilnehmer beschränkt werden.
Der Wormser Teil des „Preisspiegel 2021 Wohn- und Gewerbeimmobilien Rheinland-Pfalz“ stand dabei erneut unter der Leitung des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bernd Täffner. Unterstützt wurde er dabei vom Wormser Immobilienmakler Matthias Kiesewetter. „Das Zusammentragen von Expertenwissen aus Worms hilft, eine realistische Einschätzung von Kaufpreisen und Mieten geben zu können“, so Kiesewetter.

Die Erkenntnisse wurden von Täffner in einer Datensammlung mit 160 aktuellen und insgesamt 674 Einzelinformationen über dem Wormser Immobilienmarkt zusammengefasst. Die Gesamtdaten für Rheinland-Pfalz werden vom IVD West im kommenden Juni veröffentlicht werden. Wichtige Erkenntnisse aus der Region können aber vorab festgehalten werden. So waren die Kauf- und Mietpreise im Vergleich zum Vorjahr anzuheben. „Aus der Diskussion ergaben sich teils unterschiedliche Einschätzungen des regionalen Immobilienmarkts. Ergänzend zur Pflichtaufgabe haben wir darüber hinaus auch Mieten von Einfamilienhäusern und gewerblichen Flächen, aber auch Preise und Mieten von Flächen zur Kfz-Unterbringung festgestellt“, so Täffner.

Die nebenstehende Grafik zeigt die Veränderungen der Kaufpreise für freistehende Eigenheime nach Wohnwerten (WW) in den letzten Jahren.
Für freistehende Einfamilienhäuser wurden bei mittlerem Wohnwert und einer Wohnfläche von 120 m² ca. 1.240 € nettokalt inklusive Garage und Grundstück als Neuvertragsmieten vereinbart. Bei Reihenhäusern mit 100 m² Wohnfläche und mit mittlerem Wohnwert sind dies ca. 1.000 € nettokalt inklusive Garage und Grundstück. Die Kaufpreise für solche Reihenhäuser wurden mit einem aktuellen Durchschnittspreis von 300.000 € ausgewiesen, was ein Plus von 7,1 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet.
Es sind für die Zukunft weitere Preissteigerungen zu erwarten. Die Experten erklären dies u.a. mit einem deutlich gestiegenen Zuzug aus der Rhein-Main-Region nach Worms. „Aufgrund der geringen Angebote in Worms und dessen Stadtteilen werden Abenheim, Rheindürkheim, Heppenheim und Ibersheim an Bedeutung gewinnen“, schildert Claudia Müller von Müller Immobilien die aktuelle Situation. Bei den Eigentumswohnungen im Erstbezug wurde im Wesentlichen über Preise ab 2.900 € je Quadratmeter Wohnfläche berichtet.

Ein offener Autostellplatz im Freien schlägt beim Ankauf durchschnittlich mit 6.500 € zu Buche, eine Garage mit durchschnittlich 18.500 €. Bei den Mieten wurden entsprechend 40 € bzw. 85 € als üblich angesetzt.

Entwicklung auf dem Gewerbemarkt
Kaum Bewegung gibt es hingegen bei den Büromieten. Bei mittlerem Nutzungswert liegen sie bei ca. 6,50 €/m², bei gutem Nutzungswert um 7,50 €/m². Die erwarteten Corona-bedingten Veränderungen sind hier jedoch noch nicht eingepreist. Bei den Flächen für Produktion und Gewerbe wurde über Preise von 3,50 €/m² bis 5,50 €/m² nettokalt und bei Freiflächen je nach Befestigung zwischen 0,50 €/m² bis 2,00 €/m² berichtet.

Mietpreise von Ladengeschäften mussten gegenüber dem Vorjahr nach unten korrigiert werden. Für eine 1a-Lage ab ca. 100 m² werden beispielsweise 14 €/m² angegeben. "Die Lage auf dem Wormser Markt für Ladenmieten bleibt angespannt. Neben der allgemeinen Entwicklung und durch die Corona-Epidemie verursachten Veränderungen im Einzelhandel fällt die Schließung des Kaufhofs ins Gewicht. Wir arbeiten an einer für die Innenstadt attraktiven Nachfolgelösung für diese Flächen", so Heike Noeller von der Wirtschaftsförderung.

Langzeitentwicklungen
Seit der ersten gemeinsamen Sitzung der Wormser Immobilienwirtschaft im Jahr 2006 hat sich der Immobilienmarkt grundlegend verändert. Damals wurde für ein freistehendes bezugsfreies Eigenheim ein Kaufpreis von lediglich 190.000 € angegeben. Der aktuelle Wert von 370.000 € entspricht einer Steigerung von rund 95 %. Als Miete dafür (nettokalt und monatlich) wurden damals 580 € vereinbart. Aktuell sind dies 1.240 € oder rd. 114 % mehr.

Im Jahr 2006 wurde für Ladenmieten im Geschäftskern, 1a-Lage bis 60 m² Nutzfläche, noch 35 €/m² gezahlt. Der aktuelle Wert liegt bei 14 €/m². Eine Talsohle scheint noch nicht erreicht.

Zusammenfassend weisen die Experten erneut auf den bestehenden Mangel an preisgünstigen Wohnraum mit entsprechenden Auswirkungen auf Kauf- und Mietpreise hin. In einem griffigen Bild wird der derzeitige Immobilienmarkt als „hungrig und alles verschlingend“ beschrieben. Es fehlt ganz besonders an Wohnimmobilien. Zu der verschärften Situation der örtlichen Nachfrager kommen zunehmend Investoren von außerhalb, wie die Entwicklung bei den Renditeimmobilien zeigt.

Der Vorjahres-Preisspiegel kann kostenlos unter www.btaeffner.de heruntergeladen werden. Der komplette Preisspiegel des IVD West wird ab Juni 2021 zur Verfügung stehen. Die nächste und 17. Sitzung ist – soweit dann durchführbar - für November 2021 geplant. An der Mitwirkung interessierte Experten sind herzlich eingeladen und wenden sich bitte an Frau Neumann unter miriam.neumann@worms.de.