Immobilienverband IVD West

Steigende Büromieten in NRW, Ladenmieten landesweit stabil

Gewerbeimmobilienmarkt NRW 2018

 

(Duisburg, 19.09.2018) Der heute veröffentlichte Preisspiegel für Gewerbeimmobilien des IVD West verdeutlicht die aktuellen Trends des Immobilienmarktes für Büro- und Ladenmieten sowie Preise für Gewerbegrundstücke in NRW. Die preisliche Entwicklung auf dem Markt für Gewerbeimmobilien zeigt sich weitestgehend stabil. Nur bei den Büromieten in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern ist ein Preisanstieg von drei Prozent zu verzeichnen. In kleinen Kommunen stagnieren in diesem Segment allerdings die Preise. Weiterhin hat der Immobilienverband Deutschland Region West festgestellt, dass bei den Mieten für Ladenflächen landesweit im Durchschnitt kaum Bewegung herrscht, teilweise gaben die Preise nach. Gewerbegrundstücke haben sich hingegen erneut verteuert.

Die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen skizziert der 1. Stellv. Vorsitzende des IVD West, Axel Quester, folgendermaßen: „An den Bürostandorten im Ruhrgebiet findet traditionell wenig Vorratsbau statt. Das ist Fluch und Segen zugleich. Mit Leerständen zwischen 2 und 3 Prozent ist die verfügbare Flächenreserve denkbar knapp. Für Wirtschaftsförderer und Makler sind das bei der Flächenvermittlung manchmal schwierige Rahmenbedingungen. Gleichzeitig sind Märkte im Ruhrgebiet gegenüber A-Standorten mit spekulativen Vorratsbau auch bei konjunkturellen Rückgängen preisstabiler und die Investments damit werthaltiger. Jüngst hat sich ein schwedischer Pensionsfond ganz bewusst für ein dreistelliges Millioneninvestment in einen Bürostandort in Duisburg entscheiden. Grund: Die hohe Preisstabilität des Marktes.“

Die Büromieten haben sich in den meisten Städten und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen durchschnittlich leicht verteuert. Nur in vielen mittelgroßen Städten wie Gelsenkirchen, Mülheim oder Paderborn kam es zu deutlicheren Preissteigerungen von teils zweistelligen Prozentwerten. Bei den Großstadtpreisen fallen besonders Wuppertal und Bielefeld auf: Hier steigen die Büromieten um bis zu 10 Prozent. Auf den anderen wichtigen Büromärkten in Köln, Bochum und Oberhausen herrscht nahezu Preisstillstand. In Duisburg waren immerhin im guten Nutzungswert um 4 Prozent höhere Preise zu beobachten. In kleineren Kommunen (mit weniger als 50.000 Einwohnern) blieben die Mieten bei Preisveränderungen um die 1-2 % weitgehend unverändert.
Büro-Neubaumieten sind auf Grund hoher Baukosten in den letzten 36 Monaten leicht steigend. „Trotz niedrigem Leerstand und wenig verfügbarer Fläche sind Mietpreise für Büroimmobilien nur moderat angezogen. Der Markt ist nur bedingt preiselastisch. Die Obergrenze in der Neubauvermietung liegt bei rund 15 Euro pro Quadratmeter. Es wird sich in naher Zukunft zeigen, ob für außergewöhnliche Flächen, wie zum Beispiel das Mercator One nach Entwürfen des Star-Architekten Hadi Teherani, die Schallmauer durchbrochen werden kann und in Einzelfällen auch Mieten bis zu 20 Euro pro Quadratmeter realisiert werden können“, erklärt Quester.

Allerdings ist auch in einigen Berichtskommunen eine gegenläufige Entwicklung zu beobachten. Abschläge bei den Büromieten verzeichnen beispielsweise Dinslaken und Emmerich. Negativer Spitzenreiter ist hier Wiehl im Oberbergischen Kreis. In der 25.000-Einwohner-Stadt fielen die Büromieten um durchschnittlich mehr als fünf Prozent.

„Einzelhandelsmieten zeigen sich im Ruhrgebiet uneinheitlich und ohne klaren Trend. Am oberen Ende des Mietniveaus zeigt sich der Dortmunder Markt. Mit einer Strahlkraft in die angrenzend ländlichen Regionen und mit wenig Konkurrenz von Einkaufszentren auf der grünen Wiese hat sich die Dortmunder Innenstadt einzelhandelstechnisch gut entwickelt. Für die Zukunft erwarten wir im Ruhrgebiet keine große Preisentwicklung, die Mieten sind weiter stagnierend, mit allenfalls kleinen Korrekturen, geprägt von Handelsentwicklungen in den jeweiligen Einzelmärkten" ordnet Axel Quester das Marktgeschehen ein.

Im Segment der Ladenmieten in NRW ist nennenswerte Bewegung allenfalls in den Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zu verzeichnen. Besonders hervorzuheben ist hier Wuppertal mit durchschnittlichen Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich. Nach jahrelangem, der verheerenden Verkehrssituation geschuldetem Stillstand bewegt sich wieder was in der Metropole des Bergischen Lands. In der Landeshauptstadt Düsseldorf stagnieren die Mieten in den Top-Lagen bei einem Wert von 290 Euro/m². Im hochpreisigen Segment der Luxusgüter bleibt die Düsseldorfer KÖ mit ihrer Exklusivität auch international eine renommierte Einkaufsstraße, während die Kölner Mittelstraße selbst im bundesweiten Vergleich gehobener Shoppingmeilen noch Potential nach oben behält. Im Ruhrgebiet gab es die deutlichsten Veränderungen in Bochum. Dort kam es selbst in Toplagen zu teils zweistelligen Abschlägen. In Duisburg hingegen verzeichnet der IVD West im zweiten Jahr in Folge Stillstand in allen Lagen. Essen tendiert uneinheitlich: Während in den Topfrequenzlagen die Preise um bis zu drei Prozent gestiegen sind, war im Nebenkern Stillstand angesagt. Teuerster Standort an der Ruhr bleibt Dortmund mit stabilen 220 Euro/m² in den besten Verkaufslagen. In Duisburg muss man in vergleichbarer Lage etwa 85 Euro/m² einkalkulieren.
Bei den mittelgroßen Städten (100.000 bis 300.000 Einwohner) bildet Aachen den Markt mit den höchsten Preisabschlägen. Dort gaben die Preise über alle Lagen nach, teilweise bis zu 13 Prozent.
Die Ladenmieten in kleineren Städten waren regionalen Schwankungen unterlegen, blieben aber mit durchschnittlich +1 Prozent weitestgehend preisstabil. Dabei sind Gemeinden mit günstiger Anbindung an die Ballungszentren naturgemäß gegenüber ländlicheren Gemeinden im Vorteil. Zu letzteren zählen beispielsweise Emmerich (-12 %), Rietberg (-10 %) und Rheda-Wiedenbrück (-4 %).

Stabil mit leicht positiver Tendenz blieben die Preise für Gewerbegrundstücke in den mittleren und großen Kommunen Nordrhein-Westfalens. Dennoch kam es vereinzelt zu deutlicheren Preisveränderungen: Bei den Großstädten über 300.000 Einwohner stiegen in Bielefeld, Düsseldorf und Köln die Preise zwischen 5 und 11 Prozent. Auch in Dortmund waren größere Steigerungen (bis zu 8 %) zu beobachten. Am teuersten sind die Grundstücke in der Landeshauptstadt mit 315 Euro/m² in guten Lagen. In Köln, Duisburg und Essen sind es noch 150 bis 185 Euro/m² und in Dortmund 140 Euro. In einigen Mittelstädten waren stärkere Preisveränderungen erkennbar. So stiegen in Mönchengladbach die Preise um bis zu 8 Prozent – genauso wie in Solingen. Auch in Neuss stiegen die Preise um 4 bis 11 Prozent. Aachen zeigte sich besonders lebhaft mit einer Durchschnitts-Steigerung von 19 Prozent. „Wir brauchen in allen genannten Städten neue Flächen für Gewerbeansiedlungen. Bestandsflächen sind oft Planungsleichen und können nicht verwendet werden“, erläutert Axel Quester vom IVD West die Situation.
Ratingen bleibt wie im vergangenen Jahr mit 330 EUR/m² noch vor Düsseldorf mit 315 EUR/m² der kostspieligste Boden für Gewerbegrundstücke in ganz NRW.

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