Schriftform
Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, bedürfen der Textform. Dies soll unabhängig von der Frage gelten, wer den Makler bezahlt.
Im Verhältnis zum Eigentümer ist der Vertragsschluss in der Regel unproblematisch nachweisbar, da hierzu oftmals ein Formular für einen Alleinauftrag verwendet wird. Der Makler unterbreitet durch die Vorlage eines Vertragsformulars (Alleinauftrag) das notwendige Angebot, das der Verkäufer durch Unterschrift oder Bestätigung per Mail annimmt. In beiden Fällen ist das erforderliche Textformerfordernis erfüllt. In dem schriftlichen Vertrag mit dem Verkäufer werden die Daten des Eigentümers, des Immobilienmaklers und vor allem des Immobilienobjekts ausführlich festgehalten.
Soweit es den Käufer betrifft, sollte künftig ebenfalls der Makler das Angebot unterbreiten. Hierzu genügt es, wenn er dem Interessenten die Vertragsbestandteile (Maklervertrag, Provisionsverlangen inkl. Provisionshöhe) zusammengefasst per Mail zusendet. Der Käufer sollte gebeten werden, den Vertragsinhalt (Annahme) und ggfls. den Erhalt der Widerrufsbelehrung zu bestätigen.
Zentraler Ansprechpartner
Für den Auftraggeber hat der Makleralleinauftrag eine Reihe von Vorteilen. Der wichtigste Grund, der für einen Makleralleinauftrag spricht, ist, dass der Verkauf der Immobilie über einen zentralen Ansprechpartner gesteuert wird. Durch einen Alleinauftrag ist sichergestellt, dass nicht das gleiche Objekt mehrfach und womöglich von unterschiedlichen Maklern und dem Verkäufer selbst zu unterschiedlichen Preisen angeboten wird. Das geschieht in der Regel dann, wenn – wie es bei einfachen Makleraufträgen häufig geschieht – verschiedene Makler parallel beauftragt werden. Parallelangebote machen auf Kaufinteressenten meist einen ungünstigen Eindruck. Zudem besteht die Gefahr, dass der Käufer oder Mieter am Ende mehrmals die volle Provision zahlen muss. Zudem verpflichtet der Makleralleinauftrag den alleinbeauftragten Makler zu vermehrten Dienstleistungen.
Unteraufträge an Kollegen
Vielfach spielt die Vorstellung des Verkäufers oder Vermieters eine wichtige Rolle, wonach mehrere Makler doch einen vielfach schnelleren Erfolg bringen müssten. Deshalb sollte in dem Makleralleinauftrag ausdrücklich geregelt sein, ob der Immobilienmakler das Objekt gemeinschaftlich mit anderen Kollegen bearbeiten und Unteraufträge an diese Kollegen erteilen darf.
Höhe der Provision
Die Höhe der Provision, die der Eigentümer an den Immobilienmakler bei erfolgreicher Durchführung des Auftrages bezahlt, sollte in jedem Fall in dem Vertrag fixiert werden.
Eigentümer, die ihre Immobilie (Wohnung oder Einfamilienhaus) verkaufen möchten, können diese einem Makler provisionspflichtig an die Hand geben. Schließt der Makler auch mit den Kaufinteressenten einen Maklervertrag, so gilt ab 23. Dezember 2020 im Fall dieser Doppeltätigkeit, dass die Auftraggeber des Maklers eine Provision in selber Höhe zahlen sollen. Wird der Immobilienmakler nur für den Verkäufer tätig, soll der Käufer sich aber an der Provision beteiligen, ist diese Beteiligung auf maximal die Hälfte von dem, was mit dem Verkäufer vereinbart wurde, begrenzt. Durch diese beiden alternativ zueinander stehenden Regelungen soll verhindert werden, dass der Käufer, der oftmals der Zweitauftraggeber ist, alleine die Provision zahlt, wenn der Immobilienmakler vom Verkäufer zuerst ins Boot geholt wurde.
Zeitpunkt der Zahlung der Provision
In dem Makleralleinauftrag sollte festgelegt werden, wann die Provision zur Zahlung fällig ist. Eine Rechnungslegung durch den Immobilienmakler ist ohnehin unabdingbar. Üblich ist es, dass die Rechnungslegung mit dem Abschluss des Vertrages über die vermittelte Immobilie, also z.B. dem notariell beurkundeten Kaufvertrag, erfolgt. Nach Rechnungslegung sollte ein Zahlungsziel von zum Beispiel zwei Wochen vereinbart werden.
Interessenten des Eigentümers
Der Makleralleinauftrag kann in zwei Varianten abgeschlossen werden: In der einen Variante hat der Eigentümer das Recht, die Immobilie an eigene Interessenten, zum Beispiel aus der Familie zu verkaufen oder zu vermieten, ohne dass dann eine Provision an den Immobilienmakler bezahlt werden muss. In der anderen Variante verpflichtet sich der Eigentümer, alle Interessenten, die sich direkt an ihn wenden auch tatsächlich an den Immobilienmakler weiter zu leiten (sogenannte qualifizierter Alleinauftrag mit einer Verweisungsklausel an den Immobilienmakler). Die letztere Variante wird ein Eigentümer immer dann wählen, wenn er alle Kauf- oder Mietinteressenten einer Vorprüfung durch den Immobilienmakler unterziehen und sichergehen will, dass diese Prüfung stattgefunden hat.
Aufwandsentschädigung
In der Regel enthält ein Makleralleinauftrag eine Aufwandsentschädigungsvereinbarung für den Fall, dass der Verkauf oder die Vermietung nicht erfolgreich verläuft. Die Höhe der Aufwandsentschädigung richtet sich nach dem Preis der Immobilie, der Dauer der Bemühungen des Immobilienmaklers, den Marketingausgaben, die der Makler hatte, zum Beispiel für Anzeigen, Verkaufsschilder, Prospekte, Luftbild, Einholung eines Sachverständigengutachtens.
Höhe des Kaufpreises
In dem Makleralleinauftrag sollte die Höhe des Preises der Immobilie festgeschrieben werden, mit der der Immobilienmakler den Verkaufsprozess startet. Es sollte zugleich festgehalten werden, ob dieser Preis fix ist oder ob der Immobilienmakler einen Spielraum bei den Verhandlungen hat. Es kann auch ein Zeitraum fixiert werden, nach dem die Höhe des ersten Angebotspreises zwischen Eigentümer und Immobilienmakler neu festgelegt wird.
Dauer des Alleinauftrages
Es ist üblich, eine Laufzeit von sechs Monaten für einen Makleralleinauftrag zu vereinbaren. Der Vertrag endet automatisch mit der erfolgreichen Vermittlung der Immobilie durch den Immobilienmakler oder dem tatsächlich erfolgten Verkauf. Sollte die erste Laufzeit nicht ausreichen, kann in den Vertrag eine Klausel für eine automatische Verlängerung des Vertrages um weitere drei Monate aufgenommen werden. Danach beträgt die automatische Verlängerung häufig nur noch einen Monat.
Wichtig: Nachwirken des Vertrages
Ein ausgelaufener oder gekündigter Maklervertrag wirkt nach. Das heißt: Entschließt sich ein Kunde, der über den Makler auf die Immobilie aufmerksam wurde, einige Wochen nach dem Auslaufen der Vereinbarung, das Objekt doch zu erwerben, hat der Makler ein Anrecht auf die festgelegte Provision. Die Gerichte vertreten die Ansicht, dass sich Verkäufer und Käufer ohne Zutun des Maklers nicht kennen gelernt hätten und nicht ins Geschäft gekommen wären. Für diese Nachwirkungszeit gibt es keine Richtlinie. Sie wird je nach Einzelfall von den Gerichten individuell festgesetzt und kann ein halbes Jahr und länger betragen.
