Immobilienverband IVD West

Steigende Büromieten in NRW, Ladenmieten landesweit stabil

(Duisburg, 06.09.2017) Der heute veröffentlichte Preisspiegel für Gewerbeimmobilien des IVD West verdeutlicht die aktuellen Trends des Immobilienmarktes für Büro- und Ladenmieten sowie Preise für Gewerbegrundstücke in NRW. Die preisliche Entwicklung auf dem Markt für Gewerbeimmobilien zeigt sich weitestgehend stabil. Nur bei den Büromieten in den Zentren der Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ist ein Preisanstieg von drei bis vier Prozent zu verzeichnen. In kleinen Kommunen stagnieren in diesem Segment allerdings die Preise. Weiterhin hat der Immobilienverband Deutschland, Region West, festgestellt, dass bei den Mieten für Ladenflächen landesweit im Durchschnitt kaum Bewegung herrscht. Gewerbegrundstücke haben sich hingegen leicht verteuert.

Die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen skizziert der 1. Stellv. Vorsitzende des IVD West, Axel Quester, folgendermaßen: „In vielen Ruhrgebietsstädten ist der Büroleerstand historisch niedrig, in Duisburg bspw. beträgt er nur noch 2 % der vermietbaren Fläche. Im Verhältnis dazu entstehen zu wenige Büroneubauten. Meist werden Neubauten von Eigennutzern initiiert - dies lässt sich mit den Zeitabfolgen erklären: Nutzeranfragen sind oft kurz- bis mittelfristig, die Realisierung eines Projektes dauert aber in der Regel 2 bis 3 Jahre. Somit ‚matchen‘ sich Anfragen und realisierbare Projekte vom Zeitfenster her nicht. Anders als an Standorten wie Düsseldorf oder Köln wollen oder können Investoren im Ruhrgebiet oft nicht in Vorlage treten, auch wenn die Vermietungsaussichten nie besser waren.“

Die Büromieten haben sich in den meisten Städten und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen durchschnittlich leicht verteuert. Nur in vielen mittelgroßen Städten wie Gelsenkirchen, Leverkusen oder Moers kam es zu deutlicheren Preissteigerungen von bis zu zweistelligen Prozentwerten. Bei den Großstadtpreisen fallen besonders Bochum, Münster und Bielefeld auf: Hier steigen die Büromieten um 4 bis 13 Prozent. Auf den anderen wichtigen Büromärkten in Düsseldorf, Essen und Dortmund herrscht nahezu Preisstillstand. In Duisburg waren immerhin im guten Nutzungswert um 4 Prozent höhere Preise zu beobachten. In kleineren Kommunen (mit weniger als 50.000 Einwohnern) blieben die Mieten bei Preisveränderungen um die 1-2 % weitgehend unverändert.  
Büro-Neubaumieten sind auf Grund hoher Baukosten in den letzten 24 Monaten leicht steigend. „Die vier großen Ruhrgebietsstädte mit ausgeprägten Bürostandorten sind von der Preisentwicklung quasi im Gleichschritt und bewegen sich Richtung 15 Euro pro Quadratmeter“, erklärt Quester.

Allerdings ist auch in einigen Berichtskommunen eine widerläufige Entwicklung zu beobachten. Abschläge bei den Büromieten verzeichnen beispielsweise Bottrop, Wesel, Dinslaken und Erftstadt. Negativer Spitzenreiter ist hier Wiehl im Oberbergischen Kreis. In der 25.000-Einwohner-Stadt fielen die Büromieten um durchschnittlich 10 Prozent.

„Beim Einzelhandel haben wir zwar an einigen Standorten Bewegung, aber insgesamt sind die Preise eher stagnierend. Beispiel Duisburg: hier schaut der innerstädtische Einzelhandel wie die Maus auf die Schlange und wartet auf die Entscheidung bezüglich Factory Outlet Center. Die Projektplanung wirkt somit investitionshemmend und führt zu Druck auf die Mietpreise“, ordnet Axel Quester das Marktgeschehen ein. Im Segment der Ladenmieten in NRW ist nennenswerte Bewegung allenfalls in den Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zu verzeichnen. Besonders hervorzuheben ist hier Bielefeld mit durchschnittlichen Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich. In der Landeshauptstadt Düsseldorf verteuern sich die Mieten in den Top-Lagen um 4 Prozent auf einen Wert von 290 Euro/m². Die weit vorangeschrittenen Neubaumaßnahmen rund um die Königsallee sind der Hauptgrund für diese Entwicklung. Im hochpreisigen Segment der Luxusgüter bleibt die Düsseldorfer KÖ mit ihrer Exklusivität auch international eine renommierte Einkaufsstraße, während die Kölner Mittelstraße selbst im bundesweiten Vergleich gehobener Shoppingmeilen noch Potential nach oben behält. Im Ruhrgebiet gab es die deutlichsten Veränderungen in Bochum. Dort kam es selbst in Toplagen zu teils zweistelligen Abschlägen. In Duisburg hingegen verzeichnet der IVD West Stillstand in allen Lagen. Essen tendiert uneinheitlich: Während in den Topfrequenzlagen die Preise um bis zu 15 Prozent gestiegen sind, waren im Nebenkern Rückgänge im teils zweistelligen Bereich zu beobachten. Teuerster Standort an der Ruhr bleibt  Dortmund mit stabilen 220 Euro/m² in den besten Verkaufslagen. In Duisburg muss man in vergleichbarer Lage etwa 85 Euro/m² einkalkulieren. Bei den mittelgroßen Städten (100.000 bis 300.000 Einwohner) bildet Aachen den spannendsten Markt. Dort waren die 1a-Lagen um 25 Prozent teurer, die 1b-Lagen gaben hingegen um bis zu 14 Prozent im Preis nach.
Die Ladenmieten in kleineren Städten waren regionalen Schwankungen unterlegen, blieben aber mit +1 Prozent weitestgehend preisstabil. Dabei sind Gemeinden mit günstiger Anbindung an die Ballungszentren naturgemäß gegenüber ländlicheren Gemeinden im Vorteil. Zu letzteren zählen beispielsweise Emmerich (-12 %), Engelskirchen (-4 %) und Erftstadt (-3 %).

Stabil mit leicht positiver Tendenz blieben die Preise für Gewerbegrundstücke in den mittleren und großen Kommunen Nordrhein-Westfalens. Dennoch kam es vereinzelt zu deutlicheren Preisveränderungen: Bei den Großstädten über 300.000 Einwohner stiegen in Bielefeld und Wuppertal die Preise zwischen 3 und 10 Prozent. Auch in Münster waren größere Steigerungen (bis zu 13 %) zu beobachten.  Am teuersten sind die Grundstücke in der Landeshauptstadt mit 285 Euro/m² in guten Lagen. In Köln, Duisburg und Essen sind es noch 160 bzw. 150 Euro/m² und in Dortmund 130 Euro. In einigen Mittelstädten waren stärkere Preisveränderungen erkennbar. So stiegen in Mönchengladbach die Preise um bis zu 8 Prozent – genauso wie in Gütersloh. Auch in Neuss stiegen die Preise um 4 – 13 Prozent. „Wir brauchen in allen genannten Städten neue Flächen für Gewerbeansiedlungen. Bestandsflächen sind oft Planungsleichen und können nicht verwendet werden“, erläutert Axel Quester vom IVD West die Situation.
Ratingen bleibt wie im vergangenen Jahr mit 310 EUR/m² noch vor Düsseldorf mit 285 EUR/m² der kostspieligste Boden für Gewerbegrundstücke in ganz NRW.

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