Immobilienverband IVD West

Mieten und Immobilienpreise in Rheinland-Pfalz steigen leicht

(Mainz, 07.07.2017) Geringe Steigerungsraten bei den Wohnungsmieten,  Kaufimmobilien verteuerten sich in den letzten zwölf Monaten leicht: Der Immobilienmarkt in Rheinland-Pfalz befindet sich in einer Phase der Konsolidierung. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im Landesdurchschnitt um 4 Prozent, Eigentumswohnungen sind 5,8 Prozent teurer als im Vorjahr. Der Anstieg der Mieten um nur 3,5 Prozent fällt geringer aus als befürchtet. Dies geht aus dem Immobilien-Preisspiegel Rheinland-Pfalz 2017 des Immobilienverbands Deutschland, IVD West, hervor.

Auf „Betongold“ verlassen sich viele Rheinland-Pfälzer: Der Erwerb von Wohneigentum war auch in den letzten zwölf Monaten eine  bewährte  Strategie zur Geldanlage. Aufgrund weiterhin niedrigster Zinsen entschieden sich sowohl Familien wie auch Investoren zum Immobilienkauf. Für letztere standen vor allem Häuser mit sechs bis zwölf Wohnungen sowie vermietete Eigentumswohnungen mit mindestens 70 Quadratmetern Wohnfläche im Fokus. Durchschnittlich stiegen die Preise dafür um vier bis sechs Prozent. Nur die Universitätsstädte Mainz, Trier und Landau zeigten sich als Ausreißer mit teilweise zweistelligen Steigerungen.

Der dramatische Anstieg der Netto-Kaltmieten, der bis 2015 besonders in den Metropolregionen zu beobachten war, scheint gestoppt. Vor allem in der Landeshauptstadt Mainz sind Spitzenwerte erreicht worden, die offensichtlich kaum mehr Steigerungspotential zulassen. Eine durchschnittliche landesweite Steigerung von 3.5 Prozentpunkten weist auf eine Konsolidierungsphase hin.

Dennoch ist die „Landflucht“ ein sich zunehmend verschärfendes Phänomen in Rheinland-Pfalz, welches durch den demografischen Wandel noch beschleunigt wird. Allerdings fehlt es in den Städten oft an bezahlbarem Wohnraum, nicht zuletzt im barrierefreien Bereich. Des Weiteren besteht bei der infrastrukturellen Anbindung der ländlichen Gebiete noch Optimierungsbedarf. Hier sieht der IVD vor allem die Politik in der Pflicht.

Preise für Kaufimmobilien
Um durchschnittlich 4 Prozent stiegen die Eigenheimpreise in den Städten mit über 40.000 Einwohnern. Die großen Preissprünge der vergangenen Jahre waren nicht mehr zu beobachten. In Worms (+ 9,75 %) und Landau (+ 9 %) waren die deutlichsten Veränderungen erkennbar. Während in der Landeshauptstadt Eigenheime in sehr guten Lagen mit 650.000 Euro nahezu preisstabil blieben und auch Koblenz in diesem Segment kaum Veränderungen zeigt (950.000,-), stiegen in Kaiserslautern die Preise von 350.000,- auf 370.000,- Euro (+ 6 %). Vergleichsweise günstig sind die besten Lagen von Pirmasens mit Hauspreisen von um die 240.000,- Euro. Durchweg stabil hielten sich die Preise für freistehende Einfamilienhäuser auch in Neustadt/Weinstraße. Zu Preisrückgängen kam es in keiner der größeren Städte.

Bei den kleineren Städten und Gemeinden bis 40.000 Einwohnern gab es überwiegend geringfügige Preisanstiege. Lediglich in Bad Dürkheim und Ingelheim waren starke Preisveränderungen im zweistelligen Prozentbereich zu erkennen. In Andernach stiegen die Eigenheimpreise in sehr guten Lagen von 415.000 Euro auf 430.000 Euro (+ 4 Prozent). In den sehr guten Lagen von Bingen stiegen sie von 570.000 Euro auf 680.000 Euro (+ 19 Prozent). Zu nennenswerten Preisrückgängen kam es in keiner der ausgewerteten Städte in diesem Segment.
Ganz anders sieht die Situation in vielen kleinen Kommunen in ländlichen Regionen aus. Beispiele sind Kaisersesch und Ulmen in der Südeifel: Hier fielen die Preise für Eigenheime um bis zu 8 Prozent.

Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind in Städten mit über 40.000 Einwohnern deutlich teurer geworden. Im Landesschnitt legten die Preise um ca. 7 Prozent zu. In mittleren Lagen in Bad Kreuznach sind Steigerungen von 10 Prozent zu verzeichnen gewesen, in Worms sogar 13 %. Selbst in einfachen Lagen in Trier waren Zuwächse um 13 Prozent zu verzeichnen. Größere Anstiege sind ebenfalls im Neubausegment erkennbar. So stiegen in diesem Bereich die Quadratmeter-Preise in sehr guten Lagen in Neuwied um 22 Prozent (auf 2.800 Euro) und in Koblenz um 8 Prozent (auf 4.000 Euro). Durch die starke Nachfrage kam es selbst in den kleineren Städten von 6.000 bis 40.000 Einwohnern nicht zu Preisrückgängen im Segment der Eigentumswohnungen.

Das Phänomen „Landflucht“ verursacht jedoch vermehrt leichte Preisrückgänge in den kleinen Gemeinden des Landes (bis 6.000 Einwohner). Besonders in den Hunsrückgemeinden ist diese Entwicklung zu beobachten. Aber auch in der Westpfalz stagnieren die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen.
Beispielhaft veranschaulichen lässt sich diese Entwicklung an Rengsdorf im Westerwald: Hier sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in allen Lagen binnen Jahresfrist unverändert geblieben. Der Quadratmeterpreis für Wohnungen in einfachen Lagen beträgt 600,- Euro (0 %).

Wohnungsmieten
In den größeren Städten von Rheinland-Pfalz stiegen die Mietpreise in Häusern, die nach 1948 gebaut wurden, durchschnittlich um knapp 3 Prozent an. Im Segment Neubau/Erstbezug in guter Lage stiegen die Preise beispielsweise in Kaiserslautern und Ludwigshafen um 6 bzw. 2 Prozent. Der Durchschnitt verzeichnete hier einen Preisanstieg von 3,1 Prozent. Die Mieten für gut gelegene und gut ausgestattete Wohnungen im Bestand blieben stabil – außer in den Universitätsstädten Landau, Mainz und Trier (+ 4 bis +7 %). Im Segment der Altbauten, die vor 1948 gebaut wurden, stiegen die Preise in Bad Kreuznach in guten Lagen um 5 Prozent und in Worms um 3. In kleineren Gemeinden und Städten wurden neue Mietverträge vielerorts nur geringfügig höher abgeschlossen als im Vorjahr. Die Mietpreise für Bestandswohnungen in mittleren Lagen stiegen um 3 Prozent in Grünstadt und um 2 Prozent in Idar-Oberstein. Ein Rückgang bei den Mietpreisen war wiederum lediglich in Rengsdorf zu erkennen. Hier sanken bspw. die Mietpreise im Bestand um bis zu 10 Prozent. Die Nettokaltmiete im einfachen Wohnwert beträgt hier 3,20 Euro.

Die teuersten Mieten zahlt man wie im vorherigen Jahr in Neubau-Erstbezug in guten Lagen von Mainz mit 13 Euro pro Quadratmeter (+ 4 %). Zum Vergleich liegt die entsprechende Miete in Wiesbaden jedoch knapp einen Euro höher. In Bodenheim muss man 11,50 Euro und in Ingelheim 10,50 Euro einkalkulieren. Die günstigsten Mieten im Neubau findet man, ebenfalls wie im vergangenen Jahr, in Ulmen in der Eifel mit 4,80 Euro.

Gewerbeimmobilien
Im gesamten Bundesland gab es – bis auf einzelne, regionale Ausreißer - wenig Bewegung bei gewerblichen Mietpreisen. Die Ladenmieten behaupteten sich weitestgehend, hier und da waren sogar Preisnachlässe zu verzeichnen. Augenfällig war die Entwicklung in den ländlichen Gemeinden, wo es teilweise zu Rückgängen im zweistelligen Prozentbereich kam – auch dies ein weiterer Indikator für das Phänomen Landflucht.
Die Büromieten hingegen verteuerten sich landesweit um durchschnittlich knapp 2 Prozent. In den Großstädten verharrten die Preise weitestgehend auf Vorjahresniveau, nur in Bad Kreuznach war ein durchschnittlicher Preissprung von über 10 Prozent feststellbar.

(Foto: © Landeshauptstadt Mainz)

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